Die GAG Immobilien AG – Da geht noch mehr beim Klimaschutz!

Das Wichtigste in Kürze

• Die GAG Immobilien AG ist mit rund 45.800 Wohnungen (Stand 2025) Kölns größte Vermieterin und spielt eine entscheidende Rolle für ökologische Nachhaltigkeit und Klimaschutz in Köln. Durch die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien hat die GAG einen erheblichen Einfluss auf Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen.
• Die GAG hat sich Nachhaltigkeit auf die Fahne geschrieben und verfolgt nach Aussagen des Vorstandes einen ambitionierten Klimapfad, der sich am 1,5-Grad-Ziel orientiert. Die GAG setzt auf energieeffiziente Modernisierung, erneuerbare Energien, nachhaltige Neubauten und E-Mobilität. Aktuell werden Wärme und warmes Wasser in den Wohnungen der GAG jedoch noch mehrheitlich durch erdgasbetriebene Gaskessel produziert. Strategisches Ziel der GAG ist es, ihren Kundinnen und Kunden Raumwärme und Warmwasser bis 2045 ausschließlich aus erneuerbaren Energien zur Verfügung zu stellen.
• Klimawende Köln unterstützt die Anstrengungen der GAG auf dem Weg zur Klimaneutralität und fordert zugleich mehr Transparenz beim Klimaschutz. Dazu gehört, dass die GAG zeitnah eine umfassende Treibhausgas-Bilanz sowie einen nachvollziehbaren Reduktionspfad veröffentlicht und das Tempo für eine Dekarbonisierung der Strom- und Wärmeversorgung wo immer möglich im Sinne des Klimaneutralitätsziels der Stadt Köln weiter erhöht.

Wohnungen der GAG im Stadtgebiet Köln, Stand 2024. Quelle: GAG

Entwicklung der Treibhausgas-(THG-)Emissionen der GAG in kg/m2 Wohnfläche, 2021-24. Quelle: GAG

Die „Treibhausgas-Intensität“ ist eine Kennzahl, die die Treibhausgas-Emissionen der GAG in zur bewirtschafteten Wohnfläche in Bezug setzt. Sie wird durch die Summe der Scope 1- und Scope 2-Emissionen bestimmt, welche Emissionen aus Raumwärme, Warmwasser und Allgemeinstrom umfassen. Diese Summe wird durch die gesamte Wohnfläche geteilt. Scope 3-Emissionen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt. Bei der Interpretation der Treibhausgasintensität spielen auch bedeutende globale und lokale Entwicklungen eine wesentliche Rolle, wie beispielsweise der Ausbruch von COVID-19 oder der Ukraine-Russland-Konflikt, der erhebliche Auswirkungen auf die Stabilität unserer Gasversorgung hatte.

Die GAG hat sich einen Klimapfad gesetzt, der neben der gesetzlichen Vorgabe der Klimaneutralität bis 2045 auch 1,5-Grad-Konformität anstrebt. Dieser basiert auf einer Emissionsberechnung und -Analyse sowie auf strategischen Simulationen zur Ermittlung der Machbarkeit und zur Festlegung von Handlungsprioritäten inkl. der Untersuchung potenzieller Auswirkungen und Analyse der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Strategisches Ziel der GAG ist es, ihren Kundinnen und Kunden Raumwärme und Warmwasser ausschließlich aus erneuerbaren Energien zur Verfügung zu stellen.

Zur vollständigen Dekarbonisierung des Immobilienbestands ist es nach Informationen der GAG erforderlich, die Heizsysteme in 4.238 Gebäuden auf erneuerbare Energien umzustellen. Dies könne teilweise durch den Austausch der zentralen Heizungsanlagen erfolgen. In anderen Fällen, wie beispielsweise bei Gasetagenheizungen, müsse zunächst die Möglichkeit einer zentralen Beheizung geschaffen werden. Laut GAG konnte kein Szenario ermittelt werden, in dem die GAG das Ziel der Klimaneutralität bis 2035 erreicht, ohne die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Unternehmens massiv zu gefährden. „Die zur Dekarbonisierung notwendigen Schritte umfassen zeit-, kapazitäts- und kostenintensive Maßnahmen wie die Installation von erneuerbaren Wärmeerzeugern, den Anschluss an die Fernwärme und die Dämmung der Gebäude im Rahmen von Modernisierungen“, so GAG. Unter den aktuellen Rahmenbedingungen sei eine vollständige Umsetzung aller Maßnahmen an allen Gebäuden bis 2035 „wirtschaftlich mit der aktuellen Förderstruktur nicht abbildbar“. Eine zentrale Herausforderung stellt zudem der Fachkräftemangel dar. Die aktuellen Planungen zielen daher auf eine Umsetzung der Dekarbonisierung bis zum Jahr 2045 ab und berücksichtigen aktuell verfügbare Fördermöglichkeiten des Bundes. 

Blockheizkraftwerke der GAG: eigene Darstellung auf Grundlage von Daten aus dem Marktstammdatenregister und Karte von OpenStreetMaps

Laut Informationen der GAG sollen Treibhausgasemissionen insbesondere durch die folgenden Maßnahmen kontinuierlich reduziert werden:

• Dekarbonisierung der Wärmeversorgung: Bis zum Jahr 2045 sollen alle fossil beheizten Anlagen ausgetauscht werden. Wo möglich soll ein Anschluss an die Fernwärmenetze der RheinEnergie erfolgen. Falls das nicht möglich ist, sollen Wärmepumpen zum Einsatz kommen. Die Dekarbonisierungsstrategie der GAG sieht eine Dekarbonisierungsquote von 4,7% vor.
• Modernisierung für mehr Energieeffizienz:Energetische Sanierung der Gebäude der GAG und Senkung des Energieverbrauchs durch Dämmung, neue Fenster und Heizungsanlagen.  Im Jahr 2022 wurden laut GAG 635 Wohnungen fertig modernisiert. Auf ihrer Website veröffentlicht die GAG Kennzahlen zu „Wohnungen in Modernisierung“ und „Photovoltaikanlagen“.
• CO2-neutrale Stromversorgung:Installation von Photovoltaikanlagen, um Solarstrom zu erzeugen. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 waren es insgesamt 245 Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) auf den GAG-Dächern mit einer Leistung von insgesamt rund 4.878 Kilowatt peak (kWp) (Quelle: Marktstammdatenregister)
• Nachhaltige Neubauten:Beachtung von Energiestandards und Verwendung nachhaltiger Materialien; nach Möglichkeit Auszeichnung der Gebäude mit dem „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“.
• E-Mobilität: Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektroautos der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Mieter wurden und Umstellung des Fuhrparks auf E-Autos.
• Abfallmanagement:Umfassendes Abfallmanagement, um den Müll zu reduzieren und Wertstoffe wiederzugewinnen.
• Veedel-Energie: Das Mieterstrom-Modell „Veedel-Energie“ ist ein Bestandteil der Nachhaltigkeitsstrategie der GAG. Das Unternehmen gibt an, damit Mieter*innen in ausgewählten Wohnungen in Köln ökologischen und kostengünstigen Strom anzubieten. Indem der Strom direkt vor Ort produziert und verbraucht wird, sollen Kosten für Transport und Netznutzung reduziert und die lokale Energieversorgung gestärkt werden. Der Strom wird zum einen aus Solaranlagen, zum anderen aber auch weiterhin aus Blockheizkraftwerken gewonnen. Zu den Anteilen CO2-neutraler Stromerzeugung liegen keine öffentlich zugänglichen Informationen vor. Die Gesamtleistung der 77 Photovoltaikanlagen für den Mieterstrom Veedel Energielag Ende 2023 bei 1.750 Kilowatt peak (kWp). Ende 2023 gab es rund 3.000 Kundinnen und Kunden für dieses Angebot (Quelle: Geschäftsbericht 2023).

Die GAG partizipiert am Klimaschutzmonitoring der Stadt Köln. Als Meilensteine und Fristen sind dort angegeben:

Zubau von Blockheizkraftwerken der GAG von 2012-2024 in kW thermischer Nutzleistung
Quelle: eigene Darstellung basierend auf Leistungsdaten aus dem Marktstammdatenregister

Der Abbildung ist zu entnehmen, dass im Jahr 2023 mit 17 Blockheizkraftwerken der größte Zubau fossiler Energieerzeugung mit einer thermischen Nutzleistung von 1.362 kWh erfolgte. Dies steht aus Sicht der Klimawende Köln im Widerspruch zur dringend erforderlichen Dekarbonisierung und den Klimazielen der Stadt Köln, zumal eine Umstellung auf Wasserstoff nach Angaben der Koordinationsstelle Klimaschutz und der RheinEnergie bis 2035 nicht zu erwarten ist.

Fazit aus Sicht der Klimawende Köln

Die u.a. im Rahmen des Klimaschutzmonitorings der Stadt Köln veröffentlichten Klimaschutzziele und Maßnahmen der GAG reichen nicht aus, um entsprechend der Zielvorgaben der Stadt Köln und im Einklang mit dem 1,5-Grad-Ziel eine klimaneutrale Strom- und Wärmeversorgung bis 2035 zu erreichen. Demnach würde die GAG erst in knapp zwei Jahren (Ende 2026) eine erste Dekarbonisierungsstrategie vorlegen. Die externe Kommunikation des Reduktionspfades wird für Ende 2027 angestrebt. GAG-intern werden seit 2018 Treibhausgasbilanzen erstellt. Die Ergebnisse sind jedoch noch nicht extern veröffentlicht. Parallel arbeitet die GAG an einem Nachhaltigkeitsmonitoring, um frühzeitig Abweichungen zu erkennen und entsprechend gegenzusteuern.

Klimawende Köln e.V. fordert eine Offenlegung der Treibhausgas-Emissionen – auch vor dem Hintergrund der ab 2025 greifenden, erweiterten Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung (Corporate Sustainability Reporting Directive – CSRD).

Zudem ist ein beschleunigter Umstieg auf klimaneutrale Strom- und Wärmequellen dringend geboten. Das Potenzial von Wärmepumpen sollte besser ausgeschöpft und – wo möglich – vorrangig zum Fernwärmeanschluss genutzt werden. Gemäß Informationen der GAG sind weiterhin mit Erdgas betriebene Gaskessel in der Mehrheit bei der Produktion von Wärme und warmem Wasser (Quelle: Geschäftsbericht 2023). 61 Gebäude bzw. 542 Wohnungen werden darüber hinaus weiterhin mit Kohle beheizt; in einem Gebäude besteht noch eine Ölheizung (Antwort GAG auf eine entsprechende Anfrage der Klimawende Köln e.V.). Der Ukrainekrieg hat gezeigt, dass die Abhängigkeit von Erdgas-Importen zu kurzfristigen und erheblichen Preis-Steigerungen führen kann. Dies gilt auch für eine neue Abhängigkeit Deutschlands von LNG-Erdgas aus den USA. Wenn die GAG ihren Mieter*innen eine kostengünstige und sichere Wärmeversorgung anbieten möchte, muss sie sich von den fossilen Brennstoffen wir Kohle, Öl und Erdgas trennen. Je schneller, desto besser.

Forderungen der Klimawende Köln

• Jährliche Erstellung und Veröffentlichung einer Treibhausgas-Bilanz nach internationalem Standard (auch rückwirkend bis einschließlich 2021); Aufnahme wesentlicher Scope 3-Emissionen in die THG-Bilanzierung
• Erarbeitung, Veröffentlichung und Umsetzung eines Dekarbonisierungsfahrplans für die Wärmeversorgung aller GAG-Wohnungen und Gebäude, der nachweislich mit dem 1,5-Grad-Ziel kompatibel ist
• Vorrangiger Einsatz von Wärmepumpen im Prozess der Dekarbonisierung und Emissionsreduktion angesichts der nach aktuellem Stand unrealistischen Perspektive einer Dekarbonisierung der Fernwärme auf Basis von (grünem) Wasserstoff.